分

割

預(yù)

告

一邊是企業(yè)急需轉(zhuǎn)讓部分閑置土地回籠資金，另一邊是擴(kuò)產(chǎn)企業(yè)看中地塊卻因投資強(qiáng)度未達(dá)標(biāo)無(wú)法直接受讓——面對(duì)這一發(fā)展“死結(jié)”，福山區(qū)自然資源局創(chuàng)新運(yùn)用“宗地分割+預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓”機(jī)制，為雙方企業(yè)架起合規(guī)高效的交易橋梁，不僅盤(pán)活了沉睡的土地資源，更助力項(xiàng)目提前數(shù)月啟動(dòng)，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)與區(qū)域發(fā)展的雙贏。

發(fā)展遇堵點(diǎn)：土地“想轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)不了，想用用不上”

某建筑材料銷售企業(yè)名下一宗4萬(wàn)余平方米的土地，約一半已建成廠房，另一半2萬(wàn)余平方米長(zhǎng)期閑置。為緩解資金壓力，該企業(yè)決定轉(zhuǎn)讓該部分閑置土地。此時(shí)，正尋覓擴(kuò)產(chǎn)用地的某機(jī)械制造企業(yè)相中了這塊位置優(yōu)越的土地，雙方迅速達(dá)成轉(zhuǎn)讓意向。

然而，難題接踵而至。首先，傳統(tǒng)的宗地管理模式下，企業(yè)若想轉(zhuǎn)讓部分土地，必須先行完成復(fù)雜的宗地分割程序，面臨規(guī)劃調(diào)整、界址確認(rèn)、產(chǎn)權(quán)分割等一系列技術(shù)和審批門(mén)檻。其次，根據(jù)規(guī)定，未完成一定比例投資開(kāi)發(fā)的建設(shè)用地使用權(quán)，不得轉(zhuǎn)讓。這使得“部分轉(zhuǎn)讓”在操作上困難重重，往往導(dǎo)致大量閑置資源因此“凍”在賬上，形成“想轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)不了、想用用不上”的僵局。

服務(wù)破難點(diǎn)：“分割登記”先行，為合規(guī)轉(zhuǎn)讓奠定產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)

“企業(yè)有需求，政策有空間，我們就要想辦法把路打通。”福山區(qū)自然資源局相關(guān)科室負(fù)責(zé)人介紹。面對(duì)企業(yè)的迫切需求，該局深入研究政策空間，精準(zhǔn)對(duì)接企業(yè)實(shí)際，量身定制了“先分割、后預(yù)告、再轉(zhuǎn)讓”的全流程解決方案。

解決問(wèn)題的首要關(guān)鍵，在于依法合規(guī)完成“宗地分割登記”。區(qū)自然資源局主動(dòng)協(xié)調(diào)規(guī)劃及屬地街道等部門(mén)，啟動(dòng)聯(lián)合工作機(jī)制，對(duì)原宗地進(jìn)行勘測(cè)與權(quán)屬審核，莊閑和游戲并形成聯(lián)合審查意見(jiàn)。依據(jù)聯(lián)審意見(jiàn)，通過(guò)精準(zhǔn)劃分宗地界址、獨(dú)立編制不動(dòng)產(chǎn)單元代碼，最終將原產(chǎn)權(quán)清晰、符合規(guī)劃的土地，依法分割為可獨(dú)立處置的兩個(gè)產(chǎn)權(quán)單元，為后續(xù)轉(zhuǎn)讓奠定了合法、清晰的產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)。

機(jī)制創(chuàng)亮點(diǎn)：“預(yù)告登記”接力，實(shí)現(xiàn)用地與融資時(shí)間“雙搶”

在完成分割登記后，針對(duì)轉(zhuǎn)讓地塊投資額暫未達(dá)標(biāo)的第二道關(guān)口，區(qū)自然資源局創(chuàng)新引入“預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓”機(jī)制。通過(guò)依法辦理預(yù)告登記，有效保障了受讓方企業(yè)作為預(yù)告登記權(quán)利人未來(lái)的物權(quán)實(shí)現(xiàn)。尤為關(guān)鍵的是，憑借核發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記證明，受讓方企業(yè)可據(jù)此同步辦理工程規(guī)劃、施工許可等前期手續(xù)，實(shí)現(xiàn)了“等地期”與“建設(shè)籌備期”的高效重合。待項(xiàng)目投資達(dá)到法定要求后，即可無(wú)縫銜接辦理正式過(guò)戶。此舉將項(xiàng)目建設(shè)周期大幅前置，為企業(yè)搶占市場(chǎng)窗口贏得了關(guān)鍵時(shí)間。

“宗地分割讓我們把‘死資產(chǎn)’變成‘活資源’，預(yù)告登記則讓我們拿到了項(xiàng)目開(kāi)工的‘先行證’。這兩個(gè)環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，缺一不可。”受讓方企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，這一組合拳使項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)間較傳統(tǒng)路徑提前了數(shù)月。

改革顯效點(diǎn)：制度創(chuàng)新催生"三重效應(yīng)"

此次創(chuàng)新實(shí)踐不僅解決了兩家企業(yè)的具體困難，更催生了推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的“三重效應(yīng)”：一是破解了企業(yè)發(fā)展的“兩難”困境。該機(jī)制精準(zhǔn)對(duì)接了轉(zhuǎn)讓方的融資需求與受讓方的用地需求，“分割登記”破解了部分土地難以獨(dú)立轉(zhuǎn)讓的困局，“預(yù)告登記”則突破了開(kāi)發(fā)投資強(qiáng)度不足帶來(lái)的流轉(zhuǎn)限制。二是激活了存量資源的“沉睡”價(jià)值。該機(jī)制為存量土地資源的精細(xì)化管理和市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)提供了可操作的規(guī)范化路徑，讓“沉淀資產(chǎn)”轉(zhuǎn)為“發(fā)展資本”。三是優(yōu)化了營(yíng)商環(huán)境的“服務(wù)”體驗(yàn)。通過(guò)跨部門(mén)協(xié)同和流程再造，將政策的原則性與執(zhí)行的靈活性相結(jié)合，切實(shí)提升了市場(chǎng)主體的獲得感和滿意度。

“這個(gè)創(chuàng)新辦法，不僅盤(pán)活了我們的閑置資產(chǎn)，更讓土地價(jià)值在流轉(zhuǎn)中得到了真正釋放。”轉(zhuǎn)讓方企業(yè)負(fù)責(zé)人感慨道。

福山區(qū)自然資源局以改革創(chuàng)新破局，以精準(zhǔn)服務(wù)賦能，成功探索出一條銜接政策剛性要求與企業(yè)靈活需求的有效路徑，成為落實(shí)“高效辦成一件事”改革、優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境的生動(dòng)范例。下一步，該局將在深化“宗地分割+預(yù)告登記”等創(chuàng)新服務(wù)模式的基礎(chǔ)上，持續(xù)聚焦市場(chǎng)主體關(guān)切，推動(dòng)制度創(chuàng)新與流程再造，不斷提升服務(wù)的精準(zhǔn)化、便利化水平，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展提供更堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)權(quán)保障和更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)支撐。

內(nèi)容來(lái)源：福山區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心